앞선 포스팅에서 부동산 실거래제에 대해 안내드렸습니다. 내용을 확인하신 분들은 실제 거래금액을 쉽게 확인하실 수 있습니다. 실거래가 이외에도 부동산의 가치를 확인할 수 있는 가격에 대해 안내드리겠습니다.
공시가격
과세 등의 기준이 되는 공시가격은 정부에서 산정하여 공시합니다. 물론 모든 부동산을 가격을 산정할 수 없기에 표준이 되는 대표성 등을 고려한 표준 공시가격을 국토교통부장관이 공시하고 각 지자체에서 개별 공시가격을 산정하여 공시합니다.
토지의 공시가격은 표준지 공시지가, 개별 공시지가로 확인할 수 있으며, 주택의 경우 공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격을 확인할 수 있습니다.
공시가격을 확인하시려면 [부동산공시가격 알리미]에 접속하여 소재지를 입력하시면 원하시는 공시가격을 확인할 수 있습니다.
부동산 관련 과세 근거로 사용되며, 연금, 부담금의 기준으로도 사용되므로 매년 확인하시는 것을 추천드립니다. 표준 가격은 연초에 1번, 개별 가격은 반기별로 1번씩 결정 및 공시하고 있습니다.
감정가격
부동산 구입을 위해 은행에 대출을 알아보셨거나, 경매 물건을 확인해 보셨다면 감정가를 한 번 보셨을 것입니다. 어느 정도 가치가 있는지 산정하는 금액으로 감정평가사가 다양한 요인을 고려해 산정합니다. 일반적으로 실제 거래가격보다는 낮게 설정되며, 부동산 경매의 최초 입찰가가 감정가로부터 시작합니다. 상대적으로 경매가 저렴하게 집을 매수할 수 있다고 하는 이유입니다. 하지만 경매의 경우 감정평가가 이루어진 상당기간 후에 입찰이 진행되므로 시세가 더욱 하락할 경우 손해를 보실 수도 있으니 주의가 필요합니다.
감정가는 시장가치를 기준으로 결정하는 것을 원칙으로 합니다. 감정평가방식에는 원가법, 거래사례비교법 등 다양한 방식으로 현시점의 부동산 가치를 평가합니다. 세부적인 내용은 감정평가서를 통해 확인하실 수 있으며, 짤막하게 소개드리겠습니다.
원가법은 현재 부동산을 생산하기 위해 필요한 원가에 감가수정을 하여 가치를 평가합니다. 건물의 경우, 현시점에서의 건축비 등에 감가수정을 하여 산정된다고 생각하시면 이해가 편합니다.
거래사례비교법은 평가하려는 부동산과 유사한 거래사례를 비교하고, 시점 등을 보정하여 감정가액을 선정합니다. 주변에 유사한 물건의 거래사례가 충분한 경우 가치파악이 용이합니다.
이 외에도 적산법, 임대사례비교법, 공시지가기준법, 수익환원법, 수익분석법 등 다양한 감정평가법이 있습니다.
토지의 감정평가 시 공시지가기준법을 적용하며, 건물의 감정평가 시 원가법을 적용해야한다고 감정평가에 관한 규칙에서 명시하고 있습니다. 또한 구분소유권의 대상이 되는 건물과 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 적용하도록 하고 있습니다.
감정가액은 감정평가사에 따라, 감정을 의뢰한 목적에 따라 다르게 평가될 수 있습니다. 요즘은 부동산 관련 어플 등의 발전으로 대략적인 감정가를 확인해 볼 수 있습니다. 부동산 가치를 평가하는 어플을 통해 대략적인 감정가를 확인하실 수 있으니, 부동산 매수 시 대출규모를 파악하시는 데 도움이 될 수 있습니다.
환산가액
환산가액는 다양한 목적을 위해 산정합니다. 부동산은 거래 시기, 위치, 형태, 수익성 등에 따라 편차가 심하기에 일괄적으로 가치를 판단할 수 없습니다. 각 요인을 고려한 산정식을 통해 합리적으로 부동산을 평가하기 위해 사용합니다.
주로 양도소득세의 취득가액을 파악할 때 사용합니다. 부동산 거래신고가 시행되기 전 매입한 부동산의 매매계약서가 없을 경우 환산가액으로 취득가액을 대체할 수 있습니다. 거래 당시의 기준시가, 실제거래금액 등에 비례하여 산정하므로 파악하셔야 할 금액이 많습니다. 토지 표시의 변동이 없었다면 홈택스를 통해 쉽게 계산할 수도 있습니다.
또한 부동산의 수익성을 판단하는 임대 환산가액도 있습니다. 증여 시에 기준시가와 비교하여 과세기준의 근거로 사용합니다. 임대보증금에 월세에 100을 곱하여 산정합니다. 또한 중개수수료 역시 환산된 금액에 법정 요율을 곱하여 산정하므로 참고하시기 바랍니다.
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